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　　近日，赣州市民李先生向新法治报记者反映，他将一套房屋托管给江西安美雅居商业管理有限责任公司（以下简称“安美雅居公司”）后，租金一再遭遇拖欠，物业费也被拖欠，多次催讨未果。

　　记者调查发现，安美雅居公司存在“高收低出”问题。赣州市章贡区相关部门称，该公司未备案为住房租赁企业，却开展房屋租赁业务，曾要求该公司备案，但是遭到了拒绝。

　　“当初签合同时，他们声称只需将房子交给他们，就能在家坐等收租，无需操心，但实际情况却大相径庭。”9月5日，李先生告诉记者。

　　今年1月8日，李先生与安美雅居公司签订了《房屋委托运营合同》，将位于章贡区的一套三室两厅房屋委托给对方出租，约定出租形式为短租、长租、年租等。同时，合同约定，每月租金3400元，并免除前两个月房租，租金支付方式为“押一付三”。此外，李先生需向该公司缴纳1.14万元的托管费。

　　签约时，李先生与该公司约定用首月租金及押金抵扣部分托管费，并另行支付了4600元以结清剩余款项。

　　然而，合同履行不到半年，租金支付便出现了异常。李先生说：“我多次催讨，安美雅居公司仅支付了3个月租金，之后便一拖再拖，甚至连2253元物业费也被拖欠。”

　　记者查看李先生提供的微信聊天记录发现，他多次向该公司相关负责人索要租金，对方的回复多是“正在处理”“尽快安排”，但最终不了了之。无奈之下，李先生致电12315热线反映相关情况，但问题仍未解决。

　　9月5日下午，记者来到李先生用于出租的房屋。该房屋租客邵女士告诉记者，她于今年2月通过某中介平台租下房子，“本以为会直接与房东签合同，没想到看完房后，却是与一家公司签订合同”。

　　邵女士回忆，当时看房时，跟她签约的工作人员告诉她：“这房子租了3年，是以1700元/月的租金接手的。”而邵女士支付的月租金为2200元，且“押一付一”。

　　李先生对此很不满。他说，这套房产地处中心地段，正常市场租金约3000元/月，安美雅居公司“高收低出”的模式让他觉得难以长久持续，心生不安，希望解除合同。

　　随后，记者前往安美雅居公司采访。该公司法务顾问蔡宝津解释，并非故意拖欠款项，而是由于扩张速度较快，受市场环境及自身经营状况影响，资金回笼遇到了困难，目前公司正积极与多位房东协商解决方案。

　　为促成问题解决，9月9日，记者陪同李先生再次前往该公司协商。此次，该公司赣州代理负责人黄小贝出面。黄小贝确认“该房屋以2200元/月的价格出租”，并表示当前属于“亏损运营”，他提出与李先生签订补充协议、降低房租以维持经营的方案，但遭李先生拒绝。之后，黄小贝提出另一个解决方案：支付租金至10月8日，清退房客，并补偿违约金及物业费，李先生已缴纳的托管费不予返还。

　　李先生认为，根据他和该公司签的合同，超过30个工作日未付租金已构成根本违约。因此，李先生坚持要求该公司返还托管费、支付拖欠的租金，并支付违约金及物业费。

　　黄小贝表示，需向上级请示，并承诺在9月10日前答复，但是此后李先生未得到任何回应。

　　记者调查发现，李先生的遭遇并非个例。在社交平台上，有不少房东和租客反映该公司存在拖欠房租、拖延退还押金等问题。网友彭女士在接受采访时表示，她是该公司的首批客户之一，曾支付2万元装修费委托该公司对房屋进行翻新，但对方未履行装修义务，还经常拖欠应付的租金。彭女士还向记者展示了她组建的“安美雅居业主维权”微信群，目前群内有98人。

　　9月15日，章贡区住房和城乡建设局市场监管股负责人在受访时表示，此前接到两起涉及安美雅居公司的投诉后，他们曾派员赴现场调查。

　　该局调查发现，该公司以“住宅室内装饰装修”名义完成工商注册，其业务包括将毛坯房装修后再出租，并直接将托管的一部分精装房用于出租，实质上是“二房东”。目前，该公司托管的房屋超过200套。

　　该公司营业执照所载许可项目为“住宿服务、住宅室内装饰装修”；一般项目包括企业总部管理、酒店管理、技术开发、平面设计、物业管理、家政服务等，住房租赁属于其一般经营项目范围。除赣州外，该公司还在抚州、吉安开设了分公司。

　　上述负责人告诉记者，此前在约谈安美雅居公司时，明确要求其按照规定办理住房租赁企业备案手续，但遭到了拒绝。该公司辩称，并未通过公司身份在互联网上发布房源信息，因此不属于住房租赁企业，“一些房东和租客仅凭一纸合同自行约定租金与租期，未主动备案相关信息，导致房产管理部门难以实施有效监管”。

　　江西求正沃德律师事务所律师张志忠指出，目前，部分企业虽然在营业执照中登记了“住房租赁”经营范围，但未向房产管理部门备案，“从市场角度看，这些企业可合法开展住房租赁业务，但由于未履行备案程序，规避了针对住房租赁企业的监管要求”。

　　以高于市场价的价格收走房屋，再以低于市场价的价格转租，并一次性收取长时间的租金这样的房屋租赁套路被称为“高收低出”“长收短付”。早在2021年，赣州市八部门就联合发布了《赣州市持续整治规范房地产市场秩序三年行动实施方案》，明确将“高收低出”和“长收短付”等高风险经营行为列入整治内容。

　　记者检索发现，近几年，房产中介公司通过“高收低出”“长收短付”圈钱跑路的事件时有发生，上海、西安等地都有相似案例。

　　上海一家房屋托管公司采取“高收低出”的方式，收取了大量租客的年租金，却没有支付给业主。后来，该公司突然倒闭失联。西安也有多家房屋托管公司采取“高收低出”的方式圈钱，之后卷款跑路。

　　自9月15日起，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。《条例》对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出了明确规定。

　　张志忠介绍，根据《条例》规定，县级以上地方人民政府房产管理部门负责对本行政区域内的住房租赁活动实施监督管理。这意味着，无论安美雅居公司是否主动备案，只要其以自身名义开展房屋租赁业务，就已明确处于房产管理部门的监管范围之内。

　　赣州市住房和城乡建设局市场监管科科长曾庆熙告诉记者：“《条例》赋予承租人一定的自主权，明确规定如出租人未办理合同备案，承租人可自行办理。这有助于房产管理部门更精准地实施租赁资金监管。”

　　“后续将会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。”曾庆熙说。